Waspada Modus Siasat Korporasi, Menakar Aturan Hukum dan Jerat Pelanggaran Penurunan SHM Menjadi HGB

Waspada Modus Siasat Korporasi, Menakar Aturan Hukum dan Jerat Pelanggaran Penurunan SHM Menjadi HGB

Oleh : Ketua Umum DPP Arah Reformasi Bersuara (ARB), Lalu Eko M. 

PROSES penurunan status hak atas tanah dari Sertifikat Hak Milik (SHM) milik warga menjadi Hak Guna Bangunan (HGB) belakangan ini kerap menjadi pintu masuk bagi penguasaan lahan oleh korporasi. Sebagai organisasi yang berkomitmen mengawal agenda reformasi hukum dan keadilan agraria, DPP Arah Reformasi memandang fenomena ini bukan sekadar urusan administrasi pertanahan biasa. Di balik proses “penurunan hak” ini, tersimpan risiko hukum materiil yang sangat besar, baik berupa cacat prosedur, manipulasi fiskal, hingga potensi pidana yang merugikan rakyat kecil maupun keuangan negara

Secara normatif, aturan mengenai pembatasan subjek hukum pemegang Hak Milik diatur tegas dalam Pasal 21 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). Aturan ini menyatakan bahwa hanya Warga Negara Indonesia (WNI) tunggal yang dapat mempunyai Hak Milik atas tanah. Badan hukum keperdataan seperti Perseroan Terbatas (PT) secara mutlak dilarang memiliki SHM.

Oleh karena itu, jika sebuah perusahaan ingin menguasai atau membeli tanah milik warga, status tanah tersebut wajib diturunkan terlebih dahulu melalui mekanisme yang diatur dalam Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 16 Tahun 1997 tentang Perubahan Hak Milik Menjadi Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai. Selanjutnya, durasi dan pengelolaan HGB baru bagi korporasi tunduk pada ketentuan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 18 Tahun 2021 (paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun, dan diperbarui 30 tahun). 

Arah Reformasi Bersuara mencatat setidaknya ada empat klaster pelanggaran hukum yang kerap terjadi dalam praktik di lapangan:

1. Penyelundupan Hukum dan Cacat Administrasi (Rechtsontduiking).

Banyak korporasi memanfaatkan kelemahan pengawasan untuk melakukan konsentrasi penguasaan lahan skala besar secara tidak sah. Berdasarkan UU Reforma Agraria yang melarang keras monopoli tanah, setiap bentuk peralihan wajib melalui proses due diligence yang ketat.

Jika proses pelepasan hak dari SHM ke HGB mengabaikan hak waris, dokumen lingkungan, atau tumpang tindih lahan, maka demi hukum sertifikat HGB tersebut mengalami Cacat Hukum Administratif. Berdasarkan yurisprudensi dan aturan BPN, Kementerian ATR/BPN memiliki kewenangan penuh untuk membatalkan HGB yang diterbitkan atas prosedur yang cacat. 

2. Jerat Pidana Pemalsuan Dokumen dan Keterangan Palsu.

Demi memuluskan proses penurunan hak di kantor pertanahan, tidak jarang ditemukan oknum lapangan yang memalsukan surat pernyataan persetujuan warga atau memalsukan dokumen ahli waris. Tindakan ini secara tegas melanggar ranah hukum pidana umum:

• Pasal 263 KUHP (Pemalsuan Surat): Diancam dengan pidana penjara paling lama 6 tahun.
• Pasal 266 KUHP (Memasukkan Keterangan Palsu ke Dalam Akta Otentik): Diancam dengan pidana penjara paling lama 7 tahun.

3. Pelanggaran Fiskal dan Manipulasi Pajak.

Arah Reformasi juga mengendus maraknya praktik manipulasi Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). Nilai transaksi dalam Akta Pelepasan Hak (APH) di hadapan PPAT sengaja ditekan jauh di bawah nilai pasar riil demi menghindari beban:

• Pajak Penghasilan (PPh) Final sebesar 2,5% bagi penjual.
• Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5% bagi pembeli.

Praktik ini melanggar UU Perpajakan dan berisiko mendatangkan sanksi denda administrasi berat hingga penyidikan tindak pidana perpajakan oleh Direktorat Jenderal Pajak (DJP).

4. Penyalahgunaan Wewenang dan Gratifikasi.

Proses penurunan hak yang dipaksakan pada lahan yang sedang bersengketa atau dalam status sita jaminan sering kali melibatkan “main mata” dengan oknum pejabat daerah maupun oknum internal BPN. Tindakan menyuap atau memberikan gratifikasi demi meloloskan administrasi pertanahan ini masuk ke dalam delik UU Tindak Pidana Korupsi (UU Tipikor).

Tanah memiliki fungsi sosial sebagaimana ditegaskan kembali dalam amanat undang-undang pertanahan yang baru. Kami dari DPP Arah Reformasi mendesak pemerintah dan aparat penegak hukum untuk: 

1. Memperketat Pengawasan Publik: 

Menuntut BPN dan PPAT melakukan verifikasi faktual berlapis terhadap setiap permohonan penurunan hak ke HGB untuk memastikan tidak ada hak-hak masyarakat adat, petani, atau ahli waris yang dikorbankan.

2. Audit Investigatif :

Meminta Komisi Pemberantasan Korupsi (KPK) dan Satgas Anti-Mafia Tanah Kejaksaan melakukan audit berkala terhadap penerbitan HGB skala besar yang berasal dari perubahan SHM warga. 

3. Transparansi Fiskal :

Mendorong integrasi data perpajakan dan pertanahan secara digital untuk memutus rantai manipulasi nilai transaksi tanah.

Reformasi agraria tidak akan pernah tercapai jika instrumen hukum seperti penurunan hak dari SHM ke HGB justru dijadikan “karpet merah” bagi mafia tanah dan korporasi hitam untuk menggusur hak keperdataan rakyat. Hukum harus ditegakkan secara progresif demi keadilan sosial bagi seluruh rakyat Indonesia.